Prix m² à Antibes par quartier : comment lire le marché

Photo : Gilbert Bochenek — Wikimedia Commons — CC BY-SA 4.0

Avant de vendre ou d’acheter à Antibes, connaître le prix au m² par quartier évite de comparer des biens incomparables. Un appartement aux Semboules et une villa du Cap d’Antibes n’appartiennent pas au même marché — même s’ils sont tous deux « à Antibes ».

Les chiffres ci-dessous sont des ordres de grandeur issus de ventes réelles (base DVF — Demandes de Valeurs Foncières, data.gouv.fr), croisées avec le découpage IRIS de l’INSEE pour la période 2024-2025. Ce ne sont pas une estimation engageante de votre bien : étage, vue, état, standing et rareté font souvent plus d’écart qu’une moyenne de quartier.

Disclaimer : chaque bien est unique. Une médiane ou une fourchette aide à situer un secteur ; elle ne remplace pas une analyse locale du bien et des transactions comparables.

Méthode et limites

On retient les médianes (pas les moyennes) et l’intervalle interquartile (IQR, moitié centrale des ventes). Source : compilation DVF 2024-2025 × IRIS INSEE, via analyse publique CPIM (màj 2 juillet 2026). Ventes de logements, hors dépendances et lots multiples ; IRIS < 30 ventes exclus. Limites : délai de publication DVF (data.gouv, avril 2026), filtres différents selon l’observatoire, et un IRIS qui ne recouvre pas toujours le nom d’agence (cas de La Salis). Les prix d’annonce restent en général au-dessus des actes.

Prix m² à Antibes par quartier

Sur l’ensemble de la commune, la médiane constatée sur 3 911 ventes de logements (DVF 2024-2025) s’établit autour de 5 214 €/m² (moitié des ventes entre environ 4 286 et 6 429 €/m²). L’écart entre secteurs est considérable : d’environ 4 050 €/m² aux Semboules jusqu’à 8 434 €/m² médian sur l’IRIS Le Cap.

*Source : compilation DVF 2024-2025 (data.gouv.fr) × IRIS INSEE, via analyse publique CPIM (màj juillet 2026). Ventes de logements ; IRIS < 30 ventes exclus à la source. Pas d’IRIS isolé « Salis ».*

D’autres traitements DVF pour 2025 situent la médiane communale autour de 5 250–5 310 €/m² selon le filtre. La série appartements CPIM passe de 5 074 €/m² en 2024 à 5 190 €/m² en 2025. La presse locale (janvier 2026) a relayé la Chambre des notaires des Alpes-Maritimes : environ +2,3 % sur Antibes entre octobre 2024 et octobre 2025, dans un contexte de volumes qui repartent et de prix qui « atterrissent ».

Vieille Ville et centre

Deux réalités distinctes au centre.

Vieille Ville / Vieil Antibes. L’IRIS Vieille Ville affiche une médiane DVF 2024-2025 de 6 995 €/m² (IQR 5 714 – 8 769, 265 ventes). Remparts, port Vauban, tissu ancien, terrasses et vue : forte hétérogénéité selon rénovation, étage et extérieur. Les moyennes y sont particulièrement à manier avec prudence.

Place de Gaulle / centre administratif. Médiane plus accessible : 4 903 €/m² (IQR 3 854 – 6 006, 319 ventes). Mix d’immeubles plus récents, standing différent du cœur fortifié. « Centre d’Antibes » ne veut rien dire sans préciser Vieille Ville / port, Place de Gaulle ou front de mer (Ponteil, Salis, Cap).

Cap d’Antibes

Le Cap concentre le haut du marché. Sur l’IRIS Le Cap, la médiane DVF 2024-2025 atteint 8 434 €/m², avec une moitié des ventes entre 6 958 et 12 141 €/m² (55 transactions). Volume plus mince que Juan ou Ponteil : chaque vente pèse davantage, et l’IQR est très large entre un bien « moyen » et une adresse d’exception (vue mer, foncier, standing).

Profil : villas et résidences patrimoniales, rareté du littoral. Les prix affichés en annonce (surtout vue mer) peuvent dépasser nettement la médiane des actes. Dans les données disponibles, le Cap reste le secteur le plus cher de la commune.

Juan-les-Pins

Juan Les Pins-Gallice est le marché le plus liquide du tableau : médiane 5 300 €/m², IQR 4 357 – 6 714, 553 ventes. Ordre de grandeur intermédiaire : au-dessus des Semboules ou de Place de Gaulle, nettement sous la Vieille Ville et le Cap.

Profil : front de mer animé, mix d’appartements, saisonnalité. L’IRIS voisin Pont du Lys-Antibes-Les Pins se situe un cran au-dessus (5 485 €/m², IQR 4 456 – 6 910, 335 ventes) : « Juan » n’est pas un prix unique. Vue mer, standing et immeuble font souvent plus d’écart que le seul nom de quartier.

Salis, Badine et Ponteil

Trois noms souvent associés — trois mailles différentes dans les données.

Ponteil. Médiane 6 150 €/m² (IQR 4 618 – 8 075, 338 ventes). Entre le centre et le littoral sud ; le haut de l’IQR rejoint déjà le bas du Cap.

La Badine. Médiane 5 008 €/m² (IQR 4 250 – 5 941, 65 ventes). Plus proche de la médiane communale. Effectif réduit : ordre de grandeur, pas un prix de rue.

La Salis. Pas d’IRIS isolé « Salis » dans le tableau DVF retenu. Géographiquement, la plage et l’avenue se rattachent surtout à Ponteil et à la bordure du Cap. Un autre traitement DVF 2024-2025 (maille géographique libre, pas IRIS) groupe « La Salis et le Cap d’Antibes » autour de 7 647 €/m² pour les appartements (193 ventes) : cohérent avec un littoral au-dessus de Ponteil, sans isoler La Salis. On ne fabrique pas de médiane « Salis » à partir de ça.

Comment lire ces prix m²

1. Médiane ≠ estimation — vue, étage, DPE, travaux et standing changent la valeur.
2. Appartement vs maison — volumes et prix au m² diffèrent (maisons ~6 697 €/m², appartements ~5 135 €/m² sur 2024-2025).
3. Annonces vs actes — les prix affichés sont en général plus élevés que les transactions DVF / notariales.
4. Délai DVF — les bases publiques paraissent avec un décalage ; le trimestre en cours peut manquer.
5. IRIS ≠ nom d’agence — on a privilégié les IRIS explicitement chiffrés plutôt que d’inventer une ligne « Salis » sans donnée fiable.

Utilisez ce guide pour cadrer un quartier, puis faites évaluer le bien lui-même.

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FAQ

Quel est le prix m² moyen à Antibes ?

Il n’existe pas un seul prix officiel pour toute la ville. En DVF 2024-2025, la médiane communale tourne autour de 5 214 €/m², mais les IRIS vont d’environ 4 050 €/m² (Les Semboules) à 8 434 €/m² (Le Cap). L’écart entre quartiers est le vrai message — voir le tableau ci-dessus.

Quels quartiers d’Antibes sont les plus chers / accessibles ?

Parmi les IRIS documentés, Le Cap a la médiane la plus élevée (8 434 €/m²), devant la Vieille Ville (6 995 €/m²) et Ponteil (6 150 €/m²). Côté plus accessible : Les Semboules (~4 047 €/m²), Place de Gaulle ou La Badine autour de 4 900–5 000 €/m². Juan-les-Pins se situe au milieu (~5 300 €/m²).

Juan-les-Pins vs Cap d’Antibes : quel écart de prix ?

En DVF, Juan Les Pins-Gallice (~5 300 €/m²) se situe nettement sous Le Cap (~8 434 €/m²) : environ 3 100 €/m² d’écart de médiane, plus de 50 %. Vue mer ou standing à Juan peuvent rapprocher certains biens — sans effacer l’écart structurel.

Les prix m² suffisent-ils pour estimer mon bien ?

Non. Médianes et IQR cadrent un secteur ; ils ne disent rien de l’état, de l’étage, de la vue ni du DPE. Il faut des comparables récents et la position exacte du bien.

Comment une agence à honoraires fixes intervient-elle après cette lecture marché ?

Les moyennes servent à cadrer le quartier ; l’agence compare ensuite votre bien à des ventes proches. Contactez des Châteaux — agence immobilière Antibes (honoraires fixes dès 5 900 €) ou contact@deschateaux.com.

Conclusion

Le prix m² à Antibes par quartier varie du simple au double (et plus) entre l’ouest (Semboules) et le Cap. Les médianes DVF 2024-2025 cadrent Le Cap, la Vieille Ville, Ponteil, Juan-les-Pins, La Badine et le centre Place de Gaulle — comme ordres de grandeur, pas comme le prix de votre adresse.

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*Voir aussi, même lecture marché : prix m² à Cannes par quartier.*

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