Le 5ᵉ arrondissement de Marseille, c’est quoi ?

Il y a des arrondissements qui se vivent plus qu’ils ne se visitent. Le 5ᵉ en fait partie : pas de front de mer, pas de monument-carte postale, mais des boulevards plantés de platanes, la plus grande place de Marseille et une vie de quartier que beaucoup de Marseillais lui envient. source 1 Juste à l’est de l’hypercentre, il regroupe quatre quartiers officiels : Le Camas, Baille, La Conception et Saint-Pierre. source 2 C’est un territoire compact  à peine plus de 2 km²  où vivent environ 45 000 habitants. source 3 Une densité qui reste agréable à vivre : des immeubles de trois ou quatre étages, des commerces en pied d’immeuble, des écoles de quartier. Rien à voir avec les grandes barres. Étudiants en médecine, soignants, jeunes couples, familles installées de longue date : la population du 5ᵉ est l’une des plus mélangées de Marseille. C’est ce qui fait son charme et la solidité de son marché immobilier.

L’histoire du 5ᵉ arrondissement

Tout part d’un plateau. Dès le XIIIᵉ siècle, la « Plaine Saint-Michel »  l’actuelle place Jean-Jaurès  sert de camp aux croisés, puis de champ de manœuvres, avant d’accueillir foires et même la première corrida de France. En 1892, la ville y installe son plus grand marché, qui anime encore la place aujourd’hui. source 4 Entièrement réaménagée entre 2018 et 2021, la plus grande place de Marseille a retrouvé ses 220 forains dans un écrin repensé et végétalisé. sources 5, 6 Le 5ᵉ est aussi un pionnier des transports : dès 1893, le tramway 68 relie Noailles au cimetière Saint-Pierre en empruntant un tunnel de près de 800 mètres creusé sous la colline Saint-Michel. Cette ligne historique, la plus ancienne du réseau, est devenue en 2007 l’actuel T1, qui file toujours le long du boulevard Chave. sources 7, 8 L’autre grande histoire du 5ᵉ, c’est la médecine. L’hôpital de la Timone  le plus grand de Marseille, avec en plus un hôpital d’enfants qui n’a pas d’équivalent dans la région et l’hôpital de la Conception ont fait de l’arrondissement, tout au long du XXᵉ siècle, le cœur hospitalier et universitaire de la ville, avec la faculté de médecine d’Aix-Marseille Université juste à côté. sources 9, 10 Et pour finir, un clin d’œil littéraire : dans le quartier Saint-Pierre, la rue Monte-Cristo croise la rue Edmond Dantès. Un hommage aux héros d’Alexandre Dumas — son célèbre comte s’évada du château d’If, au large de Marseille.

L’évolution du secteur immobilier

Le 5ᵉ occupe le juste milieu du marché marseillais : plus cher que les 3ᵉ et 4ᵉ arrondissements voisins, mais nettement plus abordable que les 6ᵉ, 7ᵉ ou 8ᵉ. Le prix au m2 La tendance reste porteuse : les prix des appartements ont progressé de 16% % sur les 5 dernières années. Les maisons, denrée rare, s’échangent autour de 5265€/m². source 11 Pour les investisseurs, l’équation est simple : des dizaines de milliers d’étudiants et de soignants gravitent chaque jour autour de la Timone et de la Conception, et les loyers s’établissent en moyenne à 16 €/m². Studios et T2 se relouent en quelques jours, avec une vacance quasi nulle. source 12 , 13

Pourquoi acheter dans le 5ᵉ ?

Les principaux atouts de l’arrondissement :

• Deux stations de la ligne 1 du métro (Baille, La Timone), le tramway T1 le long du boulevard Chave et la gare de la Blancarde en lisière. source 14
• La Plaine et son marché mythique, le cours Julien à cinq minutes à pied : le meilleur de la vie marseillaise à sa porte.
• Le premier pôle santé-université de la ville, gage d’une demande locative constante.
• Des prix encore raisonnables pour un secteur aussi central, avec une progression régulière.
• Un esprit village préservé au Camas et à Saint-Pierre, rare si près du centre. source 15
• Des loyers solides (16 €/m² en moyenne) qui sécurisent les projets locatifs.

Types et caractéristiques des biens disponibles dans le 5ᵉ

L’ossature du 5ᵉ, ce sont ses immeubles anciens : belles façades bourgeoises le long des boulevards Chave et Baille, et partout ailleurs le fameux « trois fenêtres » marseillais, avec ses appartements traversants, ses tomettes et ses hauteurs sous plafond. Les petites surfaces dominent autour des hôpitaux et des facultés, une niche idéale pour l’investissement locatif.

Un projet immobilier dans le 5ᵉ arrondissement ?

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Le Camas

Entre la place Jean-Jaurès et le boulevard Chave, le Camas est le quartier le plus couru du 5ᵉ. Ambiance chic et bohème, cafés de quartier, commerces indépendants et le marché de la Plaine trois matinées par semaine : on y vient pour l’atmosphère et l’ambiance que dégage ce quartier. Les familles s’y disputent les grands appartements anciens, à deux pas des écoles et du tramway. C’est logiquement le secteur le plus valorisé de l’arrondissement.

Prix au m² au Camas

Entre 2907 €/m² et 4107€/m²  source 16 Nos bonnes adresses à vous conseiller :

• Le Trois Quarts — bistrot de quartier . Source 17
• Bistrot Georges — valeur sûre du boulevard Chave. source 18
• Voilà Vé — bar à vins avec terrasse. source 19

Baille

Le long de son grand boulevard qui relie Castellane à la Timone, Baille cultive une double vie : axe passant et commerçant côté rue, petites copropriétés calmes et prisées des étudiants dès qu’on s’enfonce dans les rues perpendiculaires. Sa station de métro sur la ligne 1 met le Vieux-Port à moins de dix minutes. source 20 C’est un secteur malin pour un premier achat ou un investissement : les prix restent contenus et la demande locative, dopée par la proximité des facultés, ne faiblit jamais.

Prix au m² à Baille

Entre 2760 €/m² et 3855€/m² source 21 Nos bonnes adresses à vous conseiller :

• Corner Baille — burgers, salades et plats bistrot . source 22
• Dubble — cantine healthy et produits frais source 23

La Conception

La Conception doit son nom à son hôpital, l’un des grands établissements historiques de l’Assistance Publique – Hôpitaux de Marseille.  Autour, un quartier dense et vivant, où blouses blanches et habitants de longue date se partagent les terrasses entre deux gardes. source 24 Pour les investisseurs, c’est l’emplacement stratégique par excellence : entre deux hôpitaux et à quelques minutes des amphithéâtres de la Timone, les petites surfaces ne connaissent pas la vacance.

Prix au m² à la Conception

Entre 2760 €/m² et 3855€/m² source 25 Nos bonnes adresses à vous conseiller : 

• La brasserie de Mars —brasserie méditerranéenne . source 26

Saint-Pierre

Aux portes est de l’arrondissement, Saint-Pierre a su garder son âme de village : rues tranquilles, petites places, commerces du quotidien. Le tramway s’y arrête depuis 1893 — c’était la ligne 68, aujourd’hui remplacée par le T1, qui dessert toujours le quartier. Dans ses rues résidentielles se cachent quelques-uns des derniers pavillons et maisons de ville du 5ᵉ, très prisés. Et sa proximité immédiate avec la Timone en fait un secteur parfait pour le personnel hospitalier.

Prix au m² à Saint-Pierre

Entre 2760 €/m² et 3855€/m² source 27 Nos bonnes adresses à vous conseiller :

• Chez Mano guiguette avec terrasse source 28

Un dernier mot

Le 5ᵉ arrondissement n’a rien à prouver : son marché de la Plaine, son tramway centenaire, ses hôpitaux et ses boulevards vivants parlent pour lui. Pour habiter comme pour investir, c’est l’un des équilibres les plus durables et encore accessible.

Index des sources

1. https://www.marseille.fr/decouvrir-marseille/les111-quartiers/a-la-decouverte-du-5e-arrondissement
2. https://fr.wikipedia.org/wiki/5e_arrondissement_de_Marseille
3. https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-13205
4. https://fr.wikipedia.org/wiki/Place_Jean-Jaur%C3%A8s_(Marseille)
5. https://placejeanjaures.soleam.net/
6. https://madeinmarseille.net/112609-marche-forains-plaine-place-jean-jaures/
7. https://fr.wikipedia.org/wiki/Ligne_68_du_tramway_de_Marseille
8. https://fr.wikipedia.org/wiki/Ligne_1_du_tramway_de_Marseille
9. https://fr.ap-hm.fr/nos-hopitaux/hopital-de-la-timone
10. https://fr.wikipedia.org/wiki/H%C3%B4pital_de_la_Timone
11. https://immobilier.lefigaro.fr/prix-immobilier/marseille-5e-arrondissement/arrondissement-13205
12. https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=ARRONDISSEMENT&codeInsee=13205&neuf=A
13. https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/location/provence-alpes-cote-d-azur/bouches-du-rhone/marseille-5eme/130205.htm
14. https://www.rtm.fr/plan/ligne-M1?nt=RTM
15. https://www.provence7.com/portails/villes-et-villages/marseille-a-visiter-de-a-a-z/le-camas-quartier-village-a-visiter/
16. https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=GRAND_QUARTIER&codeInsee=1320502&neuf=A
17. https://www.instagram.com/letroisquarts/?hl=frhttps://marseille.love-spots.com/en/by-quarter/chave-camas
18. https://www.instagram.com/georges_bistrot_marseille/?hl=fr
19. https://www.instagram.com/voilavemarseille/https://www.dubble-food.com/restaurants/marseille-baille
20. https://fr.wikipedia.org/wiki/Boulevard_Baille
21. https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=GRAND_QUARTIER&codeInsee=1320501&neuf=Ahttps://www.le-bouche-a-oreille.com/resto/bistrot-saint-pierre-restaurant-marseille/
22. https://www.instagram.com/corner_baille/
23. https://www.dubble-food.com/restaurants/marseille-baille?utm_source=google&utm_medium=organic&utm_campaign=gmb-listing
24. https://www.hopital.fr/annuaire-etablissement/ap-hm-hopital-de-la-conception,4117
25. https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=GRAND_QUARTIER&codeInsee=1320503&neuf=A
26. https://brasseriedemars.com
27. https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=GRAND_QUARTIER&codeInsee=1320504&neuf=A
28. https://www.instagram.com/chezmanomarseille/?hl=fr