Taux vers 4 %, ventes plus longues, acheteurs qui cherchent avec l’IA : comment vendre dans un marché attentiste
Le marché immobilier ne s’arrête pas, mais il ralentit. Les taux de crédit se rapprochent de 4 %, les notaires constatent que la reprise des ventes s’essouffle, et il faut désormais plus de trois mois pour vendre un logement. Beaucoup de vendeurs préfèrent attendre, souvent à cause de l’élection présidentielle du printemps prochain. Dans le même temps, la façon de chercher un bien change vite : un Français sur cinq commence déjà sa recherche avec un assistant d’intelligence artificielle.
Pour un vendeur, attendre n’est pas une stratégie. Voici ce qui bouge, et comment nous en tenons compte chez des Châteaux Immobilier.
Crédit : des taux qui se rapprochent de 4 %
La hausse des taux s’est accélérée depuis la mi-septembre. Fin octobre, les courtiers relèvent des taux moyens autour de 3,5 à 3,7 % sur 20 ans et de 3,6 à 3,8 % sur 25 ans (hors assurance), selon les baromètres. Les barèmes des banques avant négociation atteignent environ 3,86 %. Même les meilleurs profils ne trouvent plus de crédit sous 3 %.
En cause : le coût d’emprunt de l’État. Le taux à 10 ans de la France (l’OAT) a touché un record autour de 4,9 % début octobre, et les banques répercutent cette hausse sur leurs barèmes. Plusieurs courtiers et réseaux anticipent des taux autour de 4 % d’ici le début de l’année prochaine.
Le taux d’usure (le taux maximal légal, assurance comprise) est fixé à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus jusqu’à fin décembre. Il a été calculé sur une période où les taux étaient encore stables : les professionnels signalent qu’il commence à bloquer certains primo-accédants.
L’anecdote chiffrée. Pour 300 000 € empruntés sur 25 ans à 4 %, l’emprunteur rembourse au total environ 475 000 €, soit 175 000 € d’intérêts (hors assurance). Chaque dixième de point compte dans le budget d’un acheteur, et donc dans le prix qu’il peut proposer.
Les taux cités sont des moyennes de marché observées par les courtiers, pas une offre de prêt.
Notaires : la reprise des ventes s’essouffle
Dans leur note de conjoncture publiée le 22 octobre, les Notaires de France comptent 951 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin août, en hausse de 3,6 % sur un an. C’est encore une progression, mais loin du rythme de près de 13 % observé fin 2025. Si la tendance se poursuit, les notaires envisagent un retour autour de 920 000 ventes en fin d’année (une projection, pas un résultat).
Côté prix, l’ancien recule de 1 % sur un trimestre et de 0,8 % sur un an, avec des appartements quasi stables (-0,1 %) et des maisons en baisse plus nette (-1,3 %). Les avant-contrats signés laissent toutefois entrevoir une stabilisation des prix cet automne.
Le constat le plus utile pour un vendeur tient en une phrase : les acheteurs prennent plus de temps, négocient et repoussent parfois leur achat, tandis que certains propriétaires refusent de revoir leur prix et diffèrent leur mise en vente. Les deux attentes ne se rejoignent plus d’elles-mêmes.
Vendeurs qui attendent, acheteurs qui comparent
Les baromètres de grands réseaux d’agences publiés ce mois-ci vont dans le même sens :
- les délais de vente atteignent 98 à 110 jours selon les réseaux, environ une semaine de plus qu’il y a un an ;
- 9 ventes sur 10 donnent lieu à une négociation, avec une marge moyenne de 4,8 % au niveau national et 5,1 % en régions ;
- l’offre de biens progresse de 9 % sur un an, la demande de seulement 1 % ;
- les biens à rénover ou très énergivores subissent souvent des décotes supérieures à 10 %.
Les professionnels parlent d’un attentisme des vendeurs : moins de nouveaux mandats, en partie à cause de l’élection présidentielle, avec un effet ressenti « un an plus tôt que d’habitude ».
L’anecdote terrain. Un directeur d’agences parisien, cité par la presse économique, a enregistré cinq rétractations d’acheteurs en un mois. Leurs raisons : ils avaient trouvé un bien similaire moins cher, ou craignaient de ne pas obtenir leur crédit. Quand l’offre est abondante, l’acheteur compare jusqu’au bout.
Ce qui se vend encore bien, selon ces mêmes professionnels : un bien mis tout de suite au juste prix, sans gros travaux, avec un extérieur ou un stationnement, dans un quartier recherché. Une présentation soignée aide aussi : nos conseils de home staging express pour des photos d’annonce réussies se mettent en place en un week-end. Et une estimation argumentée avant la mise en vente évite les baisses de prix successives qui font vieillir une annonce.
PropTech : un acheteur sur cinq commence par l’IA
Une enquête menée début octobre auprès de 600 personnes par une plateforme spécialisée montre que les assistants d’IA conversationnelle (du type ChatGPT, Claude ou Gemini) s’installent dans la recherche immobilière :
- un Français sur cinq commence sa recherche avec l’IA, et près de 30 % des 18-34 ans ;
- 72 % l’utilisent à au moins une étape de leur projet ;
- l’usage le plus cité (34 %) consiste à faire analyser des documents techniques : diagnostics, procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété ;
- vient ensuite la découverte d’une ville ou d’un quartier (32 %) ;
- les portails restent le premier point d’entrée pour deux personnes sur trois.
Les portails suivent le mouvement avec la recherche « par conversation » : on décrit à l’écrit ou à l’oral le logement voulu et l’outil propose les annonces correspondantes. De nouveaux assistants personnels d’achat, capables de trier les annonces et d’organiser les visites, annoncent leur lancement grand public pour l’an prochain.
La décision reste humaine : près de la moitié des personnes interrogées s’appuient sur quelqu’un pour préparer une visite (46 %) ou trancher (44 %), qu’il s’agisse d’un professionnel, d’un proche ou d’un courtier.
Ce que ça change pour un vendeur. Un acheteur qui fait lire votre DPE et vos PV d’AG par une IA arrive en visite avec des questions précises. Une annonce complète et à jour, des documents lisibles et un dossier prêt dès le départ deviennent un avantage concret : ils rassurent l’acheteur, et une IA ne peut pas bien recommander un bien dont les informations sont incomplètes.
Budget : rejeté à l’Assemblée, le texte repart au Sénat
Le 4 novembre, les députés ont rejeté la première partie du projet de loi de finances (la partie fiscale) par 458 voix contre et aucune pour. Tout le texte est donc rejeté en première lecture, et les amendements votés à l’Assemblée tombent. Le Sénat examine désormais le texte initial du gouvernement, avec un vote prévu le 9 décembre ; le Parlement a jusqu’au 17 décembre pour se prononcer. Rien n’est voté et les règles actuelles continuent de s’appliquer.
- Location meublée (LMNP) : la suppression du plafonnement votée par les députés disparaît. Le texte examiné au Sénat prévoit de nouveau de plafonner l’amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer.
- Aides : le texte initial prévoit un PTZ ouvert aux familles avec un jeune enfant ; les amendements qui visaient à l’élargir, à étendre l’aide à l’investissement locatif aux maisons ou à prolonger l’abattement sur les plus-values de terrains à bâtir sont tombés avec le rejet.
Pour un vendeur, le sujet LMNP concerne surtout les studios et deux-pièces achetés par des investisseurs : tant que les règles ne sont pas fixées, une partie d’entre eux attend. Nous ferons le point dès que le texte sera définitif.
Dans un marché qui négocie, vos frais d’agence comptent double
Quand l’acheteur négocie près de 5 % sur le prix, ce que vous payez en frais d’agence pèse directement sur ce qui vous reste. Avec une agence traditionnelle, la commission est calculée en pourcentage du prix : elle se situe souvent entre 5 et 6 %. Chez des Châteaux Immobilier, les honoraires sont des forfaits fixes, connus dès la signature du mandat. En mandat exclusif, pour un appartement, le forfait est de 5 900 € en dessous de 250 000 € et de 8 900 € à partir de 250 000 €.
Voici ce que cela change, pour deux appartements vendus en mandat exclusif :
| Prix de vente | Commission traditionnelle moyenne | Forfait fixe des Châteaux | Économie |
|---|---|---|---|
| 240 000 € | 13 920 € | 5 900 € | 8 020 € |
| 330 000 € | 19 140 € | 8 900 € | 10 240 € |
Exemples illustratifs, non contractuels, honoraires TTC. L’économie correspond à l’écart entre une commission traditionnelle moyenne et le forfait fixe des Châteaux.
Le forfait couvre tout l’accompagnement : estimation, multidiffusion de l’annonce, organisation des visites, négociation et accompagnement jusqu’à la vente définitive. Pour comparer les deux modèles en détail : honoraires fixes ou commission classique.
Près de chez vous : vendre sans attendre la fin de l’élection
Nos marchés suivent les tendances nationales avec leurs particularités : forte part d’appartements en copropriété et des écarts marqués d’un quartier à l’autre. Les recettes du moment s’y appliquent pleinement : un prix juste dès la mise en ligne, une annonce complète et un dossier transparent, que les acheteurs liront désormais aussi avec l’aide d’une IA.
Nos conseillers accompagnent les vendeurs sur la Côte d’Azur et à Marseille. Retrouvez votre agence, par exemple à Nice ou à Marseille, et toutes les autres sur nos villes. Pour relire notre précédent point de marché : crédit qui remonte, DPE recalculé : vendre au juste prix.
FAQ
Faut-il attendre l’élection présidentielle pour vendre ?
Personne ne peut prédire l’effet de l’élection sur le marché. En revanche, les taux remontent et l’offre de biens augmente : attendre expose surtout à davantage de concurrence et à des acheteurs au budget réduit. Un bien bien estimé se vend aujourd’hui, même dans un marché lent.
Pourquoi les ventes prennent-elles plus de temps ?
Les acheteurs ont plus de choix, leur crédit coûte plus cher et ils comparent davantage avant de s’engager. Il faut compter en moyenne entre 98 et 110 jours selon les réseaux d’agences, davantage pour un bien affiché au-dessus de sa valeur.
L’IA va-t-elle remplacer la visite et le conseil ?
Non. Les acheteurs l’utilisent pour trier les annonces, comprendre un diagnostic ou découvrir un quartier, mais près de la moitié s’appuient encore sur une personne pour préparer la visite et décider. Pour un vendeur, l’enjeu est d’avoir une annonce et des documents complets, que l’IA comme l’acheteur comprendront.
Les mesures du budget sur la location meublée sont-elles votées ?
Non. L’Assemblée nationale a rejeté le budget en première lecture et le Sénat examine le texte initial du gouvernement, qui prévoit de plafonner l’amortissement en location meublée. Les règles actuelles s’appliquent tant que le budget n’est pas définitivement adopté.
Conclusion
Crédit plus cher, ventes plus longues, vendeurs qui hésitent et acheteurs équipés d’IA : le marché récompense ceux qui se préparent plutôt que ceux qui attendent. Un prix juste dès le départ, un dossier complet et lisible, une annonce soignée et des frais d’agence qui ne grignotent pas votre net vendeur restent les leviers d’une vente réussie.
Prochaine étape : retrouvez l’agence des Châteaux de votre ville ou écrivez-nous à contact@deschateaux.com. Un conseiller vous aide à fixer le bon prix et à préparer votre dossier, avec un forfait fixe, de 5 900 € à 8 900 € pour un appartement en mandat exclusif (voir le barème complet).
Photo : Zairon / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0, image recadrée.
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