Crédit qui remonte, DPE recalculé, acheteurs qui négocient : comment vendre au juste prix

Le marché immobilier change de rythme. Les taux de crédit repartent à la hausse, les acheteurs prennent leur temps et négocient presque systématiquement, et un budget est en discussion au Parlement avec plusieurs mesures logement. Dans le même temps, une bonne nouvelle passe presque inaperçue : le calcul du DPE des logements chauffés à l’électricité continue d’évoluer, et certains biens peuvent gagner une classe sans travaux.

Pour un vendeur, la conclusion est simple : le juste prix dès la mise en vente et un dossier clair comptent plus que jamais. Voici ce qu’il faut retenir, et ce que nous en concluons chez des Châteaux Immobilier.

Crédit : des taux qui remontent, des acheteurs plus prudents

Après une longue période de stabilité, les barèmes bancaires remontent depuis la fin de l’été. Selon les courtiers, les taux moyens obtenus tournent désormais autour de 3,5 à 3,7 % sur 20 ans (hors assurance), avec des barèmes affichés avant négociation proches de 3,9 %. Les meilleurs dossiers obtiennent encore mieux, mais l’écart entre profils se creuse.

Trois facteurs expliquent ce mouvement : le coût d’emprunt de l’État (l’OAT à 10 ans évolue nettement au-dessus de 4 %), une Banque centrale européenne qui a de nouveau relevé ses taux, et une inflation qui ne recule pas.

Seul point d’appui pour les emprunteurs : le taux d’usure (le taux maximal légal, assurance comprise) a été relevé par la Banque de France à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus. Cela évite qu’une partie des dossiers solides se retrouve bloquée.

Ce que ça change pour un vendeur. Chaque dixième de point de taux réduit un peu la capacité d’emprunt des acheteurs. Un bien affiché trop haut sort plus vite de leur budget, et donc de leurs recherches.

Les taux cités sont des moyennes de marché observées par les courtiers, pas une offre de prêt.

Prix et volumes : un marché qui se stabilise, sans euphorie

Les derniers indices Notaires-Insee montrent des prix de l’ancien en léger recul : -0,8 % sur un an, avec des appartements quasi stables (-0,1 %) et des maisons en baisse plus nette (-1,3 %). Les volumes, eux, tiennent : environ 958 000 ventes sur douze mois, un niveau stable depuis le début de l’année.

Sur le terrain, les notaires sont plus prudents : dans leur dernière enquête de conjoncture, 60 % constatent une baisse des prix dans leur secteur, et 88 % conseillent de vendre avant d’acheter. Plusieurs d’entre eux déconseillent clairement la stratégie qui consiste à afficher plus cher « pour tester le marché » : l’annonce vieillit et la négociation devient plus dure ensuite.

Budget : ce que prévoit le projet de loi de finances pour le logement

Le projet de loi de finances (PLF) a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre. Rien n’est encore voté : les mesures ci-dessous sont des propositions qui peuvent évoluer pendant les débats.

• Prêt à taux zéro (PTZ) : un nouveau volet est proposé pour les ménages qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans, y compris s’ils ont déjà bénéficié d’un PTZ (sous conditions de ressources).
• APL : pas de revalorisation prévue l’an prochain, sauf décret contraire.
• Rénovation énergétique : l’Anah serait recentrée sur les rénovations globales et sur les copropriétés, notamment dégradées.
• Ce qui n’y figure pas : le texte déposé ne touche ni aux frais de notaire (droits de mutation), ni à la fiscalité des plus-values immobilières.

Pour un vendeur, le volet PTZ peut, s’il est adopté, solvabiliser une partie des jeunes familles primo-accédantes, une clientèle clé pour les appartements familiaux.

DPE : les logements électriques peuvent gagner une classe

C’est la mesure la plus concrète pour beaucoup de propriétaires. Le DPE classe un logement selon l’énergie primaire, c’est-à-dire l’énergie qu’il a fallu produire en amont. Pour l’électricité, la consommation est multipliée par un coefficient de conversion :

• il est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 ;
• un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse à 1,7 au 1er janvier 2027.

Résultat : un logement chauffé à l’électricité (convecteurs, pompe à chaleur, chauffe-eau électrique) peut gagner une classe, plus rarement deux pour les petites surfaces. Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader. Le ministère estime qu’environ 300 000 logements sortiront ainsi du statut de passoire énergétique (classes F et G) avec le passage à 1,7.

L’anecdote chiffrée. Le ministère donne l’exemple d’un logement 100 % électrique qui consomme 100 kWh d’énergie finale par m² et par an. Avec le coefficient 1,9, le DPE retient 190 kWh/m²/an ; avec 1,7, il retient 170 kWh/m²/an. Or la classe C s’arrête sous 180 kWh/m²/an : ce logement peut passer de D à C, si ses émissions de gaz à effet de serre le permettent aussi.

Ce qu’il faut faire. Inutile de refaire votre diagnostic : un DPE réalisé depuis juillet 2021 reste valable dix ans. Si le nouveau calcul améliore votre étiquette, vous pouvez télécharger gratuitement, sans nouvelle visite, une attestation de nouvelle étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, avec le numéro inscrit sur votre rapport. L’attestation tenant compte du coefficient 1,7 sera disponible à partir du 1er janvier 2027.

Pourquoi c’est important pour vendre. Les acheteurs lisent l’étiquette avant même de visiter, et les biens classés F ou G se négocient plus durement. Pour un bien loué ou destiné à l’investissement, l’enjeu est encore plus fort : la location des logements classés G est déjà interdite pour les nouveaux baux, celle des F le sera en 2028, puis celle des E en 2034. Une classe gagnée peut changer la clientèle visée et la négociation.

PropTech : les portails récompensent les annonces complètes

La technologie change surtout la façon dont les annonces sont vues. Plusieurs grands portails classent désormais les annonces selon un score de complétion : caractéristiques renseignées, nombre et qualité des photos, vidéo, visite virtuelle. Un grand portail indique qu’une vidéo ou une visite virtuelle est associée à environ un tiers de vues en plus.

L’intelligence artificielle s’installe aussi en coulisses : assistants vocaux qui rappellent les acheteurs ayant appelé hors horaires, vidéos générées automatiquement à partir des fiches de biens, comptes rendus de visite et synthèses de procès-verbaux d’assemblée générale rédigés en quelques minutes. Ces outils font gagner du temps, mais la relecture humaine reste indispensable : une IA peut inventer un équipement ou mal lire une décision de copropriété.

Pour un vendeur, la leçon est pratique : une annonce complète, bien photographiée et accompagnée d’un dossier sérieux (DPE, charges, PV d’AG, travaux votés) remonte dans les résultats et attire des acheteurs mieux informés.

Acheteurs et vendeurs : la négociation redevient la norme

Les baromètres de réseaux d’agences publiés à la rentrée convergent :

• 9 ventes sur 10 donnent lieu à une négociation ;
• la marge moyenne tourne autour de 4,8 % au niveau national, et un peu plus en régions (environ 5,1 %) ;
• l’offre de biens progresse beaucoup plus vite que la demande ;
• les délais de vente moyens cités par ces réseaux approchent ou dépassent 100 jours.

Côté vendeurs, on observe un certain attentisme, avec moins de nouveaux mandats, que les professionnels relient en partie à l’approche de l’élection présidentielle du printemps prochain.

L’anecdote terrain. Un directeur d’agences parisien, cité par la presse économique, raconte que certains vendeurs restent « sur des prix d’il y a un ou deux ans ». Entre la mise en ligne et la signature, il voit parfois « une, deux, voire trois baisses de prix ». Chaque baisse fait réapparaître l’annonce, mais signale aussi aux acheteurs que le vendeur est prêt à céder.

À l’inverse, les biens bien positionnés dès le départ continuent de partir dans des délais raisonnables. C’est tout l’intérêt d’une estimation argumentée avant la mise en vente, appuyée sur des ventes comparables récentes et sur l’état réel du bien.

Dans un marché qui négocie, vos frais d’agence comptent double

Quand l’acheteur négocie 4 à 5 % sur le prix, ce que vous payez en frais d’agence pèse directement sur ce qui vous reste. Avec une agence traditionnelle, la commission est souvent calculée en pourcentage du prix : la référence de marché est de 5,8 %. Chez des Châteaux Immobilier, les honoraires sont fixes, connus dès la signature du mandat, avec un forfait dès 5 900 €.

Deux exemples en mandat exclusif :

Voir le barème complet

Le forfait couvre tout l’accompagnement : estimation, multidiffusion de l’annonce, organisation des visites, négociation et accompagnement jusqu’à la vente définitive. Pour comparer les deux modèles en détail : honoraires fixes ou commission classique.

Sur la Côte d’Azur : ce que ça change pour vous

Sur le littoral azuréen, de nombreux appartements sont chauffés à l’électricité. Le recalcul du DPE peut donc concerner une bonne partie des biens que nous estimons à Nice et alentour. Avant de mettre en vente, vérifiez si une attestation de nouvelle étiquette est disponible pour votre logement : c’est gratuit et cela peut peser dans la négociation.

Pour le reste, les règles du marché actuel s’appliquent pleinement : un prix juste dès le départ, une annonce complète et un dossier transparent. Nos conseillers accompagnent les vendeurs de Nice à Marseille, en passant par toute la Côte d’Azur : voir notre guide pour vendre sur la Côte d’Azur et nos villes. Pour relire notre précédent point de marché : marché immobilier sélectif : négociation, DPE et frais d’agence à forfait.

FAQ

La hausse des taux va-t-elle faire baisser les prix ?

Pas mécaniquement. Les prix de l’ancien sont quasi stables pour les appartements et légèrement en baisse pour les maisons. En revanche, des taux plus élevés réduisent la capacité d’emprunt des acheteurs, ce qui pénalise surtout les biens affichés au-dessus de leur valeur de marché.

Dois-je refaire mon DPE pour profiter du nouveau calcul ?

Non. Si votre DPE date d’après juillet 2021, il reste valable. Lorsque le nouveau coefficient améliore l’étiquette, une attestation gratuite se télécharge sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

Les mesures du budget sont-elles déjà en vigueur ?

Non. Le projet de loi de finances est en cours d’examen au Parlement. Les mesures sur le PTZ, les APL ou la rénovation énergétique peuvent encore être modifiées ou supprimées avant le vote définitif.

Faut-il attendre une embellie pour vendre ?

Personne ne peut prédire le prochain mouvement des taux. Ce qui fait la différence aujourd’hui, c’est le prix de départ : un bien bien estimé se vend, un bien surévalué s’use en annonce. Une estimation gratuite permet de décider sur des bases solides.

Conclusion

Crédit plus cher, acheteurs qui négocient, budget en discussion : le marché demande de la méthode plutôt que de l’attente. Un prix juste dès le départ, un DPE à jour (et peut-être amélioré gratuitement), une annonce complète et des frais d’agence qui ne grignotent pas votre net vendeur : ce sont les leviers concrets d’une vente réussie.

Prochaine étape : demandez votre estimation immobilière gratuite ou écrivez-nous à contact@deschateaux.com. Un conseiller des Châteaux vous aide à fixer le bon prix et à préparer votre dossier, avec un forfait dès 5 900 €.